Em 2019, os fundos imobiliários estavam em alta. Era comum ver investidores se “estapeando” por cotas na bolsa. Com R$ 300 mil, você montava uma carteira que gerava certa renda mensal. Mas e hoje, em 2025, será que o cenário piorou?
Pelo contrário: os mesmos R$ 300 mil investidos geram hoje uma renda passiva significativamente maior.
Por que o momento atual é especial para fundos imobiliários?
Mesmo com o setor sendo deixado de lado por muitos investidores, as cotas estão mais baratas, o que aumenta a quantidade de cotas compradas com o mesmo valor. Isso gera mais dividendos mensais, sem alterar os ativos.
Foi feita uma simulação simples com quatro FIIs presentes tanto em 2019 quanto em 2025:
- XPML11 (Shopping)
- JSRE11 (Escritórios)
- HGLG11 (Logística)
- CANIP11 (Papel)
Cada fundo de uma gestora diferente, para evitar viés. A alocação foi feita com pesos iguais (25% para cada fundo).
Resultados da carteira em 2019:
- Investimento: R$ 300 mil (R$ 75 mil por fundo)
- Renda mensal média: R$ 1.582
- Dividend Yield: 6,53% ao ano
- P/VP médio da carteira: 1,09 (ágio de 9%)
- NTNB 2035 (referência): média de 3,8% ao ano
- Prêmio da carteira sobre o Tesouro IPCA: 2,72%
Resultados da mesma carteira em 2025:
- Investimento: R$ 300 mil
- Renda mensal média: R$ 2.479
- Dividend Yield: 9,9% ao ano
- P/VP médio da carteira: 0,87 (desconto de 13%)
- NTNB 2040 (referência): 7,30% ao ano
- Prêmio da carteira sobre o Tesouro IPCA: 2,6%
Mesmo considerando a inflação de 39% no período (dez/19 a jun/25), o crescimento da renda (57%) superou a inflação, mostrando ganho real expressivo.
Por que os FIIs geram mais renda hoje?
- Cotas estão mais baratas (valorização potencial).
- Os fundos pagam dividendos maiores com base nos lucros atuais.
- O investidor compra mais cotas com o mesmo capital.
- O momento macroeconômico atual é mais desafiador, mas oferece maior prêmio.
E se a taxa de juros cair?
Se a NTNB (Tesouro IPCA) cair para:
- 5,30%: o prêmio sobe para 5% e deve haver valorização das cotas.
- 3,80% (média de 2019): o prêmio sobe para 6,5%, gerando ainda mais potencial de valorização.
Ou seja, além de maior renda passiva hoje, o investidor tem chance de ganho de capital.
Vale a pena investir em Fundos Imobiliários? (isso não é uma recomendação de investimentos)
Sim. O momento atual é extremamente positivo para montar uma carteira de FIIs. Mesmo uma carteira simples como a simulada mostra resultados superiores ao passado, com potencial de valorização adicional se os juros caírem.
Você tem algum desses fundos na sua carteira? Já investia em 2019? Agora é a hora de construir sua carteira geradora de renda passiva, com cotas descontadas e excelente potencial de retorno.
Se quiser apoio profissional, vale considerar uma carteira selecionada por especialistas com foco em dividendos mensais consistentes.
